Entlastung im Mietrecht: Was das neue Gesetz bringt

Seit dem 1. Jänner 2026 gelten die Bestimmungen des sogenannten Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes (5. MILG). Dieses wurde vom Nationalrat in seiner Sitzung vom 11. Dezember 2025 beschlossen. Erfasst werden davon auch bereits beschlossene Vertragsverhältnisse. 

Einen Teil des 5. MILG bildet das sogenannte Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG). Dieses sieht eine Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung von Wohnungsmieten im Voll- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes vor.

Das MieWeG enthält gewissermaßen einen Begrenzungsmechanismus, wonach Valorisierungen des Mietzinses nur noch zum ersten April eines Jahres erfolgen dürfen. Zusätzlich besteht eine betragsmäßige Beschränkung der jährlichen Mietzinserhöhung: Übersteigt die nach der durchschnittlichen Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020) ermittelte Vorjahresinflation drei Prozent, darf der über diese drei Prozent hinausgehende Teil nur zur Hälfte in die Mietzinserhöhung einfließen. 

Anhebungsgrenze

Darüber hinaus besteht im preisgeschützten Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes für Mietzinserhöhungen am 1. April 2026 eine Anhebungsgrenze von einem Prozent und am 1. April 2027 eine Anhebungsgrenze von zwei Prozent. Diese gesetzlichen Neuerungen des 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetzes betreffen ausdrücklich nur Wohnraum-
mieten, nicht aber Mietverhältnisse über Geschäftsräumlichkeiten. Da jedoch erfahrungsgemäß bereits die Abgrenzung, ob ein Mietverhältnis etwa in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fällt oder dieses auf das vorliegende Mietverhältnis überhaupt nicht anzuwenden ist, in der Praxis oftmals erhebliche Schwierigkeiten verursacht, wird diese neue gesetzliche Regelung wohl nicht zur Vereinfachung beitragen. Eher ist zu befürchten,  dass sie zur Verunsicherung und Verwirrung der Vermieter beitragen wird.

Nicht vom MieWeG erfasst sind Mietverträge, die unter die Vollausnahmen des MRG fallen. Dazu zählen insbesondere Mietverträge über Freizeitwohnsitze sowie Wohnungsmietverträge in Ein- und Zweifamilienhäusern (§ 1 Abs. 2 Z 5 MRG). Ebenso sind Geschäftsraummieten vom Anwendungsbereich ausgenommen.

Wird also ein Mietgegenstand laut Vertragsinhalt teils als Wohnung, teils als Geschäftsräumlichkeit verwendet, ist die Abgrenzung der § 16 Abs. 1 Ziff. 1 MRG heranzuziehen.Demnach liegt ein Wohnungsmietvertrag vor, sofern die Nutzung zu Geschäftszwecken die Nutzung zu Wohnzwecken nicht deutlich überwiegt.

Bemerkenswert ist, dass der Gesetzgeber durch die Geltung des MieWeG auch für Mietverträge im Teilanwendungsbereich des Mietrechtgesetzes erstmals in die freien Mietzinsen eingreift. Dieser Eingriff betrifft zwar nicht die Höhe des vereinbarten Mietzinses, aber immerhin die künftige Wertsicherung. Ob dies dazu geeignet ist, die Vermieter zum Abschluss längerfristiger Mietverträge zu motivieren, sei dahingestellt.

Jährliche Anpassung

Das Berechnungsmodell des MieWeG sieht grundsätzlich eine jährliche Anpassung des Mietzinses vor. Die durchschnittliche Veränderung des VPI 2020 ist anhand des Vergleichs der Jahresdurchschnittswerte des Vorjahres und des Vorvorjahres zu ermitteln. Diese Veränderung ist ungerundet zu berechnen. Die von Statistik Austria veröffentlichten Änderungswerte, die lediglich auf eine Dezimalstelle gerundet sind, dürfen hierfür nicht herangezogen werden.

Für die Zukunft empfiehlt es sich, Wertsicherungsvereinbarungen durch unmittelbare Bezugnahme auf § 1 Abs. 2 MieWeG  bzw. § 1 Abs. 3 MieWeG wirksam zu formulieren.

So kann etwa die Formulierung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ gewählt werden. Bei Wohnungsmietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG, die vor dem 1. Dezember 2026 abgeschlossen werden, bietet sich die Formulierung „wertgesichert gemäß § 1 Abs. 2 und 3 des Mieten-Wertsicherungsgesetzes“ an.

Es wird also im Anwendungsbereich des MieWeG dringend empfohlen, bei der Vereinbarung einer Wertsicherung direkt auf den Gesetzeswortlaut Bezug zu nehmen. Dadurch kann einerseits einer drohenden Anfechtung vorgebeugt werden, andererseits wird von Beginn an sichergestellt, dass die Vereinbarung den gesetzlichen Begrenzungen des Mie WeG entspricht.

Obwohl das MieWeG grundsätzlich nur für jene Verträge anwendbar ist, die ab dem 1. Jänner 2026 abgeschlossen wurden, ist der Begrenzungsmechanismus hinsichtlich der Wertsicherung auch für Verträge gültig, die vor dem 1. Jänner 2026 geschlossen wurden.Demnach erfolgt eine erste Anpassung des Mietzinses auch bei Altverträgen nach den Regeln des MieWeG frühestens am 1. April 2026, selbst dann, wenn sich nach der vertraglich vereinbarten Wertsicherungsvereinbarung bereits zu einem früheren Zeitpunkt eine Erhöhungsmöglichkeit ergeben würde.

Rückforderungen

Unwirksame Wertsicherungsvereinbarungen bergen für den Vermieter die Gefahr der Rückforderung durch den Mieter. Hier gibt es insofern eine Neuerung, dass bei einem vor dem 1. Jänner 2026 geschlossenen Wohnungsmietvertrag, Rückforderungsansprüche auf jene Zahlungen beschränkt sind, die in den letzten fünf Jahren vor der Vertragsbeendigung geleistet wurden. Jedenfalls verjähren diese Ansprüche in drei Jahren ab Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruches, spätestens aber in dreißig Jahren ab Zahlung.